一对朋友“五一”从法国旅游回来，买了一大堆LV、GUCCI、BOSS之类的奢侈品，小夫妻俩跟我说，看到埃菲尔铁塔直挺挺地竖在眼前，无形间就感到有一股热血汹涌而出，冲得大脑神经似乎一下子有些失灵，当天下午，在头昏脑胀之际买下了上述物品。
　　“还好，这些玩意多买了死不了人”，我安慰他们，“不大了下个月发工资前省吃俭用，但如果在头昏脑胀下买了套房子的话，这个债可是一辈子的啊！”
　　从2000年至今，上海、深圳、北京等地的房价经历了一轮史无前例的上涨，这轮房价的上涨对平常人的生活品质，对个人、家庭的资产积累，对每个人观念的冲击都是前所未有的。
　　按世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。显然，上海、北京等地的房价都已经大大超出了合理的水准。
　　为什么在房价如此高企下，“房奴”队伍在各大城市日益壮大，我认为大致有以下几个因素：
　　一、实际收入被低估。官方统计低估了居民的实际收入，在福利分房的年代，只要是国企的正式职工，安心工作就有资格分房。而在当前房价高企的背景下，每个人衡量得更多的是能力及报酬的对称。理论上只要觉得付出的能力与得到的报酬不相称，人人都有动力寻求更多的收入，而在很大程度上许多收入都是以灰色形式存在的，包括投资收入、第二职业收入等等。都是合法的收入来源。
　　二、有效需求比想象中大。众所周知，这几年是结婚大年，第一代独生子女都到了谈婚论嫁的年龄。以上海现在的行情，男方没有一套稍微像样点的房子，女方是不可能嫁女儿的，这也只是上海平常人家的标准。除了这部分“刚性需求”之外，更大的需求来自于“改善型购房者”，通常他们都有一定的经济积累，追求与身份相适应的高品质生活，因此，优质地段的优质物业价格远高于平常人的承受能力不足为奇。
　　三、优质物业供应稀少。在地产行情飙升时期，大部分住宅项目的质量其实是值得怀疑的。开发商拼命赶工，而买家最终看到的房子或多或少会和广告承诺存在不小的差异，无论从外墙颜色、楼板高度、厚度乃至下水管等等都会冒出一些让人瞠目结舌的问题，这类问题充斥于各类报刊上，也正因如此，品牌开发商开发的优质物业尤为珍稀。不可忽视的是，包括教育、医疗、轨道交通等等资源无一不聚集在优质社区的优质物业附近，相对需求，这些资源其实更为稀缺。也就是说，生活在这些优质资源附近，得到的比付出的生活成本其实更多。退一万步说，哪怕房价真的跌了，我们住在高品质的房子里，有周到的物业、优美的环境，完善的配套，你所享受的生活品质就真能被房价涨跌所左右吗？
　　四、缺乏更便宜的投资品种。目前上海普通住宅租金回报率约为3%，折合市盈率约33倍，而目前A股平均市盈率已超过40倍，以投资价值而言，可供平常人投资的主流品种都已经高估，可是在更便宜的投资品种（例如H股、恒生成分股等）短时期无法直接参与的前提下，数以万亿计的内地资金只有继续在昂贵的股市、楼市间游荡。
　　以上述这些背景来看《地产风云》，无疑有几分现实意义。
　　《地产风云》汇集了本人从2002年《Value》创刊至今撰写的房地产相关文章，回头看这些文章，与其说是表达观点，不如更贴切地说是给购房者提供类似于冷静期的思考。所谓冷静期是欧美一些国家住宅销售的惯例，即买卖双方于签订购房协议后一段时期内，买方可随时不问情由单方面撤销协议并全额取回所支付的定金。毕竟房子属于大件商品，心平气和地做成一笔交易，对买卖双方绝对有百益而无一害。
　　读罢文章，冷静期过后，如果觉得你看中的房子还是需要买、值得买，这时就一定要相信自己的判断，别人的意见再中肯也只是参考，别人永远无法代替你的出发点。用一句大白话来说：走自己的路，让别人打的去吧。

2007年4月刊  投资理财    文/秦倍钧

2006年A股大涨，不少投资者在股市中赚了一笔，无形之间增添了猪年置业的动力。与此同时，新年后各地租客返回二手房市场，中低端租客面临房东加租的压力，因此租客中也有部分人考虑买房置业。不过，大部分首次置业的人都面对同一个问题，就是买楼将要耗用自己及家庭大部分的储蓄。究竟是买楼好，还是预留资金再作其他投资？

　　尽管部分业内人士把股市与楼市涨跌比作跷跷板效应，但实际上，没有数据证明股价与房价之间存在着必然的联系，按照市场传统智慧，两者之间倒是有些相辅相成的关系，一般来说，股票市场转旺，楼市也将受惠。
　　以上海而言，据悉古北地区某个以纯小户型投资产品为主的公寓年前迅速消化了为数不多的一些尾盘，据销售方透露，有的买家是同时买下几套房，计划打通用作办公出租，获取投资收益，该买家用于购买这几套小户型房的资金正源于其前段时间在股市中的收益。股市获利资金有回归楼市的冲动，在上海难说是个案。
　　不过，如果纯粹是为了赚钱，现在买房也很难达到目的，因为大量资金仍在两个市场之间拉锯，很难为楼价上涨提供持续动力。
　　在上海，尽管不少急需婚房的刚性买家半年甚至一年前就开始看楼，然而适逢A股为海内外机构一致看好，加上股改促使四年熊市终结，股市一升再升，吸引部分楼市刚性需求资金流入A股市场，因此，上海无论一手楼市及二手楼市去年来始终波澜不惊。
　　以浦东成熟高尚住宅区联洋为例，联洋年华74平方米1室1厅的房型，今年3月毛坯成交价在100万元上下，相比去年5月，同面积单位成交单价约为1.35万元／平方米，扣除楼层差异等因素，同类住宅价格基本变动不大。
　　按惯例，春节长假后楼市开始转旺，但由于市场积压新盘不少，加上节前央行宣布自2006年以来第5次上调存款准备金，年内加息几成定局。可以确定，目前上海楼市仍为买方市场。
　　货比三家不吃亏，投资型买家不必急于买房，进取型的投资者当然可考虑将部分资金投入股市多赚一笔。一旦把资金投入股市，就必须提前做好风险控制，即个人能够承担本金亏损的底线。假设最大亏损限度为1万元，则此笔投资的本金一般不宜超过5万元（一般设止损底线为20%）。
　　作为价值型投资者，当然喜欢在市场较冷清的情况下入市，因为机会就在被忽略的资产价格中，只要中国经济维持高增长，迟早能从资产价格的转暖中获取超乎想象的利润，A股的表现已是先例。从这个角度而言，目前也许是进入房地产市场的好时机——注意，我并不是在暗示《Value》的读者可以放心把钱投入房地产，因为房价每年是否能涨5%或跌6%并不是投资成功的关键，精明的房地产投资者通常是选择好地段，有好的房客，有稳定的租金收入。总而言之，重要的是长期稳定的收益。
　　当然，为了向父母、家人、伴侣有个情感和面子上的交待，大部分人不得不买房或者考虑换所大房子。这种情况下买房通常很难有经济意义上的收益，即使房子升值，实际上也得不到什么。
　　如果这样说的话，买房就是一件无奈的事，不过我们可以换个角度看问题，如果你资金充裕，而且确实能从中获得乐趣，可以考虑买一套高级公寓或一幢小别墅享受一下。很显然，2007年买要比2005年买划算得多。不过千万不要骗自己：这样做并不是在进行房地产投资——而是在消费。

选自《Value》杂志 www.valuegood.com
2007.1月刊

中国占全球财富份额2.6% 未来10年超富者或大增
　　2006年是宏观调控年，作为调控重灾区，上海房价从2006年5月份以来就保持领跌走势，新近发布的全国70个城市房屋销售价格指数显示，2006年10月份，房价同比下降的城市只有2个，分别是上海0.6%，北海0.4%。同比涨幅较高的主要城市包括：北京10.7%、厦门10.5%、深圳9.9%、福州9.6%、广州8.8%等。
　　在“金九银十”的预期落空之后，2006年11月份上海楼市均价却在起起伏伏中缓步走高，至11月倒数第二个星期（11月15日至11月21日），成交均价再次站在万元以上，达10,380元／平方米，周环比上涨4.4%。回顾2006年10月份以来上海每周商品房成交情况，不到两个月的时间已上涨了两成之多。在一片降价的促销声中，商品房成交均价却离奇地高涨，不得不引起人们的关注。
　　有关机构的统计表明，一些高档别墅的突然热销是带动2006年11月末房价上涨的主要原因。10月末至11月末，上海别墅的成交量达到22.43万平方米，11月最后一周就达到8万平方米之多，这两项数据都是平均水平的两倍之多。
　　年初至今，上海别墅市场的供应量一直远远大于销售量，据统计，供需比约在3∶1左右，最近之所以突然热销，显然和一些机构特别是外资看好国内富裕阶层的购买力及人民币升值前景愈发清晰有关。
　　人民币贵过港币在2006年12月初已成为事实，不少去过香港的朋友都知道，丰泽、百老汇这类大型电器零售店为吸引内地客，都在醒目的位置上挂着人民币港币1比1兑换的招牌，但随着港币兑人民币汇率首次跌破100元整数关，此类招牌已成明日黄花。据12月3日中国银行公布的外汇牌价，港币兑人民币现钞买入价为99.74，即100港元兑换99.74元人民币，在一年多以前，100港币通常可以兑换106元人民币。
　　在人民币稳定升值的背景下，一些外资对高端物业表现出浓厚的兴趣不足为奇，以全球最大的私募投资公司之一凯雷为例，其以1.2亿美元（约合9.5亿元人民币）的总价收购了上海市闵行区的110套别墅。
　　资料显示，该别墅项目毗邻上海旗忠国际网球中心，是一个容积率为0.2的独栋别墅项目，投资商为上海中房置业股份有限公司，该楼盘目前地上面积销售均价为22,000元／平方米，地下面积销售均价为6,000元／平方米，总价在750万-950万元之间。如果按照1.2亿美元的总价折算，凯雷集团每套别墅平均交易价格在860万元人民币左右。
　　在一般情况下，外资在收购物业后都会放出风声，表明投资的物业是用来收租的，是为了获取长线收益。但收回成本需几十年，这显然并非这些私募基金历来的作风，其动机究竟是什么呢？
　　一位2001年在市中心购房的朋友最近有意在中环附近购买一套别墅，可一打听，上海中环附近非独栋别墅总价基本上都在300万元上下，即使抛掉市中心的房子，套现约160万元，要买别墅还缺一半，无奈之下，这位朋友只能到外环附近寻找目标。
　　在上海，类似的改善型需求与日俱增，如果以租金计，上海各区域平均回报率不到4%（见表1），但别墅项目平均回报率高达6%-8%，部分区域，如金桥、虹桥等地外籍租客云集，高端别墅项目年回报率可达10%。
　　除了平均回报率高于公寓之外，投资别墅的另一个原因是别墅项目不属于普通住宅，不在工薪族需求之列，受政府宏观调控的影响不会太大，被强行要求平抑价格的风险较小。
　　“1996年至2003年中国豪宅价格较为稳定，2004年起才开始上涨。国六条不但限制了豪宅用地供应，还要求新建商品房中90平方米以下户型必须占总建筑面积的70％，这只会令内地豪宅未来的供应量减少。长远而言，会拉开豪宅与普通住宅房价之间的差距，出现类似香港的情况。”一位香港资深财经观察家分析。
　　很显然，凯雷收购别墅的动机不会只在于收租金，有经验的大玩家杀入时，必定也会考虑如何退出。敢于接手110套别墅，对凯雷来说，赌的就是中国将有越来越多的富裕阶层以更高的价格接盘。
　　越来越多的人开始动起买别墅的心思，而人民币升值将带动地产价格上涨，外资的这一基本判断近两年从未动摇过。至于中国富裕阶层未来十年究竟能达到什么规模，不是目前所能精确预测的，不过，近期有一个数据可作为参考。
　　联合国一研究机构2006年12月5日发布最新报告指出，基于2000年的数据，全球绝大部分财富集中在北美、欧洲和一些富裕亚太国家如日本和澳大利亚，这些国家占有世界90%的财富，中国在全球财富中的份额是2.6%。联合国研究人员称，与2000年相比，中国已经拥有更多的富人，今后十年富人的数目将迅速增加。
　　美国经济学家哈里·S·登特曾预计，在经济快速发展之际，旅游、休闲式别墅价格会大涨。在中国，尽管别墅只是有钱人的游戏，但可以预计的是，参与者将越来越多。

浦东内环售楼处150万以下三房基本绝迹
　　别墅被外资“团购”给寒意阵阵的上海楼市吹来一丝暖风，然而，房价整体回暖至少现在看来仍遥遥无期，如果排除凯雷收购的因素，2006年11月15-21日，当周上海商品房本周均价为9,154元／平方米，比前周均价下降790元／平方米。11月最后一周，上海公寓平均成交价格继续下探，至8,771元／平方米，与2006年年初至今的平均水平相当，甚至略有下跌。
　　看起来，房价在跌，无论降价速度是慢还是快，“跌”对买方总是利好。统计归统计，现实又是如何？2006年12月初，我们实地调查了浦东内环9个楼盘和联洋社区一处中介，结果在意料之外，情理之中。
　　除了滨江豪宅区之外，浦东内环基本上可以分为几大板块——东城、源深、联洋和世纪公园。目前在售的楼盘主要集中在东城及世纪公园板块，东城在售代表性楼盘有东方城市花园、上海绿城、锦绣满堂花园等；世纪公园板块在售（含预售）楼盘有香梅花园、雍景台、四季全景台、世纪花园、瑞达新苑、大唐国际公寓等。
　　东城板块相对性价比较高的是东方城市花园，目前二期在售二房、三房均以10,500元／平方米起价，以三房约140平方米总价147万元计，这也我们唯一能在浦东内环沿线售楼处找到的低于150万元的三房房源。事实上，目前在售的三栋楼盘并非位于小区中心，严格说，这三栋尾盘更接近东三里桥路，无论从景观或市政规划看，都与小区中心区域房源存在不小的差距，定价略高于万元也在情理之中。
　　上海绿城是一个毁誉参半的楼盘，优雅的下沉式会所、夏威夷式泳池与群租一族使此楼盘名声在外，14,000元／平方米的起价让自住者举棋不定。毕竟，在售的两栋主力楼盘并非在小区中央位置，且绿城的绿化还不如香梅花园30,000平方米的中央花园和70%以上的绿化率。当然，香梅花园在售的仅为180平方米以上的三房，18,500元／平方米（含2,500元／平方米装修标准）的价格也令人惊叹。尽管如此，上海绿城一位姓郑的售楼小姐仍强调：我们的楼盘很好卖，最近一个月涨了50元／平方米。绿城之所以有如此底气，不知是否与其近期成功登陆香港市场有关。不过给我的直觉是，上海绿城好像一座孤岛，尽管岛里面看起来还挺漂亮。
　　锦绣满堂花园与上海绿城离得很近，均价略低于绿城，为13,000元／平方米。162平方米的三房位于小区中央，房源较为充足。不过，售楼处小姐承认，三房销售一直很缓慢，“卖不掉难道不降价？”“降价？我们8月份还涨了300元／平方米，80%的房子都卖出去了，老板也不急，如果真的大势向下了，大房型再考虑调价吧。”
　　在世纪公园、联洋等区域160平方米以上、总价高于200万元的大房型同样滞销，开发商唯一能做的是等待转机出现。
　　除了大房型之外，同样滞销的还有一些所谓的复式小房型，代表性楼盘是四季全景台。四季全景台位置不错，位于世纪公园首排位置，离最近的地铁车站不过两三百米的距离。但这些所谓的亮点，实地观察后，你的好感就会荡然无存。远远望去，“新希望”三字悬挂在楼身醒目位置，这是否有意提醒人们其开发商曾是中国首富？至少我会莫名其妙地将这两排楼盘与饲料产业联系起来，感觉怪怪的。
　　四季全景台的另一个亮点是5.2米的超高层高，因此被定位成复式小户型，但由于这部分房源仅在二、三层，昏暗的学生宿舍楼式走道很难引起人长住的兴趣。由于是商住型项目，其电费标准为0.90元／度，水费为2.00元／立方米，这部分房源的产权仅为50年。其销售情况当然不会好。
　　值得一提的是世纪花园附近的瑞达新苑和联洋社区的第九城市，这两个楼盘部分套间在今年国六条发力期曾下探至约9,500元／平方米，这部分低价房源的劣势在于嘈杂的邻马路环境，但由于总价较低，较低价格的房源已售罄。瑞达新苑目前只剩下沿马路的部分三房房源，单价从11,058元／平方米起（五楼）。第九城市即将开盘的房源单价从13,000元／平方米起，单价比即将开盘的大唐国际公寓高出1,000元／平方米。从调查看，大唐国际公寓是唯一看到有客户询问开盘时间的项目，其他项目售楼处中除了售楼小姐外，基本上没有人现场咨询，所谓大户型及商住型小户型的惨淡销售现状由此可见一斑。
　　面积、总价合适的房子售楼处难觅，当然说明其在中介机构那里流通，问题是这部分房源流得动吗？在联洋一知名中介，我们被告知，目前挂牌价格实质上与8月份基本持平，三房以上房型租赁主力仍是外籍人士，由于部分外籍人士尚未获得入市资格，暂时选择观望。联洋社区较为热租的是74平方米精装修（1房2厅），挂牌价110万元，租金3,500元／月。算上各种费用，回报率仅3%出头。
　　“总价150万元以下，回报率达到4%的房源在联洋能找到吗？”
　　“很少，难得有几套。如果装修有品位，联洋的房子出租率是蛮高的，但租金回报只有3%上下。”中介如实说，“联洋的房子同比是跌了点，但目前大多数业主仍在僵持中，不过，他们也没亏多少，大不了租出去。浦东内环套牢者最多的还是源深路地区，买卖成交量少得可怜，我们上个月刚从那边搬过来。像国际华城、盛世年华等一批次新房源，炒房客成本都要1.6万元／平方米，加上各种费率，挂牌价为1.7万-1.8万元／平方米，但下家的上限是1.5万、1.6万元左右，两者差距实在太大。这样的价格在联洋已能买到很好的房子，上家当然不买账，价格就僵在那里。”
　　“难道联洋的房子没跌吗？”
　　“联洋开盘至今唯一明显跌价的楼盘是中邦风雅颂，由于车道设计较窄，其单价已由1.6万元／平方米跌至1.2万-1.3万元／平方米。”
　　从实地观察，联洋地区的人气要明显好于世纪公园，生机盎然且井然有序，而世纪公园特别是大唐国际公寓附近，除了偶尔有一辆大卡车开过外，基本上是杳无人烟，让人油然生出一种莫名的荒凉感。从生活配套而言，联洋地区的家乐福在大型卖场中的档次属中上流，尽管联洋唯一不方便的是离轨道交通线较远，但对生活在社区中的有车一族来说，这也算不得什么。
　　有消息称，当时浦东行政中心是照上海市行政中心的规格来规划联洋社区的，大联洋社区是未来上海市政府所在地。后来市政府最终还是没从浦西搬过来，于是由浦东政府全盘接收，因此浦东行政中心这块的规划相当超前，配套有东方艺术中心、市民中心、浦东展览馆等众多设施。
　　当然，论人气，东方城市花园所在的东城板块要更足一些，在地理位置上，东城更贴近靠近浦东金融中心陆家嘴和八佰伴商圈，可是，其弱点也在于此，预计随着李嘉诚所开发的东方路世纪大道大型商用项目启动，东方路沿线人口密度会加大，这将加大居住的压抑感。打个比方，东城好比浦西徐家汇，联洋好比新天地，各自适合不同的人群。
　　世纪公园板块真正养眼的是东面的高档别墅区，真的是高档啊，九间堂、四季雅苑、御翠园、传说99，单价为3.5万－5万元／平方米，主要客户为外籍高层人士。
　　讲到这里，一个问题油然而生，房子都被富裕阶层买走了，中低收入者无法负担高房价，和谐社会目标如何才能实现呢？
　　可能是将近年底，旁观者对此都有话要说，《信报》专栏作者曹仁超认为，根据中国国家统计局提供的数据，内地中低收入者中80%以上人口皆无能力承担房价，这属于正常现象。1984-1997年香港亦有80%的人口买不起楼，到今天，香港仍有60%的人口买不起楼，这部分人口大部分住在政府提供的公屋里，小部分人租住私人房屋，而香港业主人数只占全港家庭总数的40%多一点。
　　世茂地产主席许荣茂的阐述角度更为新颖，他的理解是地价、建筑成本都在上升，2007年中国内地房地产市场将出现温和的升幅，虽然不会再现大升两成的气势，但5%-10%的增幅是可以期待的，原因是内地拥有自住房的比例高达80%，如果楼价大跌，大家都会成为负资产一族，如何和谐社会？
　　看来我们是有些杞人忧天了，希望2007年《Value》的读者都能住上心仪的房子。